Thinking of Selling Your Home? 不要对资本利得税感到惊讶
1997年的《皇冠博彩》（Taxpayer Relief Act）规定，出售其主要住宅的房主可免征250美元的资本利得税,000 for single filers and $500,000 for joint filers. At that time, 一套新房的平均价格约为145美元,000, 所以这种排斥似乎是慷慨的，允许更多的美国人自由地从一个家搬到另一个家.1 Unfortunately, 这一排除并未与通货膨胀挂钩, 1997年的慷慨在2024年可能会成为限制.
资本利得税适用于出售房屋的利润, 因此，对于那些多年前买了房子、收益可能远远超过500美元的年长房主来说，它们可能会引起特别的关注，而且可能会让他们感到意外,000 in profits if they sell. In some areas of the country, a home bought for $100,在20世纪80年代，000件艺术品在今天可以卖到100万美元甚至更多.2 在某些州，联邦税率为15%或20%（取决于收入），外加州税, 出售房屋时，资本利得税会从利润中抽走一大笔钱. 幸运的是，你可以做一些事情来帮助减少税收.
Qualifying for exclusion
才有资格被完全排除在外, 您或您的配偶必须在房屋出售前的五年内拥有该房屋至少两年. 您和您的配偶（如果共同申请）在同一期间必须在该房屋中居住至少两年. 每两年只能申请一次豁免. 有一些例外情况，包括与离婚、死亡和服兵役有关的规则. 如果您不符合完全排除的条件, 如果房屋出售的主要原因是工作地点的变化，你可能有资格获得部分豁免, a health issue, or an unforeseeable event.
Increase basis for lower taxes
出售房屋的资本收益（或损失）是通过两部分计算确定的. First, 直销成本降低了销售价格, 包括某些费用和成交费用, real estate commissions, 以及卖方为买方支付的某些成本. (任何抵押贷款的偿还金额与确定资本利得无关.) This yields the amount realized, which is then reduced by the adjusted basis.
你的房子的基础是你为它支付的金额, 包括与购买有关的某些费用, 再加上在出售之日仍是房屋一部分的装修费用. In general, 合格的改进包括新建或改建, 比如房间的扩建或厨房的大改造, 以及作为一个更大项目的一部分所做的修理类工作. For example, 更换一扇破窗不会增加你的税基, 但是，如果把更换窗户作为一个项目的一部分，包括更换你房子里的所有窗户，那就符合条件了. 这一基础通过增加某些付款加以调整, deductions, 以及对伤亡损失的税收减免和保险支付等信贷, 能源改善的税收抵免, 并对企业使用的房屋进行折旧. (See hypothetical example below.)
Hypothetical Example
皮特和乔安妮在1985年以10万美元的价格购买了他们的房子，并在2024年以80万美元的价格出售.
这就是他们计算资本收益的方法.
| Capital gains | Basis |
|---|---|
$800,000 sales price |
$100,000 purchase price |
- 5万美元的直销成本 |
+ $8,000 purchase costs |
$750,000 amount realized |
+ $52,000 improvements |
– $150,000 adjusted basis |
$160,000 total basis |
$600,000 capital gain |
– $10,000 solar energy credit |
-排除50万美元的资本利得 |
$150,000 adjusted basis |
$100,000 taxable gains |
15%的税率——适用于大多数纳税人——
这将需要缴纳1.5万美元的联邦资本利得税.
这个假设的数学原理的例子只是为了说明的目的. Actual results will vary.
Inheriting a home
房主死后，房屋的基础是 stepped up （增加）到死亡时的价值, 这意味着继承人只对未来的收益负责. 在夫妻共有财产州，这通常也适用于未亡配偶. In other states, 未亡配偶的基础通常在死亡时增加一半（一）.e.（已故配偶的份额价值）.
确定房屋销售的资本收益是复杂的，所以一定要咨询你的税务顾问. 有关更多信息，请参阅IRS出版物523 Selling Your Home.